Non chiamatelo “Condono Edilizio”: Come il Decreto Salva Casa Cambia le Regole del Gioco

Il mondo dell’edilizia sta vivendo una rivoluzione grazie all’entrata in vigore del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69, meglio conosciuto come “Decreto Salva Casa”. Questo decreto porta cambiamenti significativi nella gestione degli abusi edilizi e nelle procedure di sanatoria, introducendo nuove tolleranze costruttive che semplificano e chiariscono molte delle ambiguità precedenti. Ma non chiamatelo condono edilizio! Il Decreto Salva Casa va oltre, ridefinendo le regole del gioco in modo da rendere il settore più efficiente e meno burocratizzato. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cosa cambia con il nuovo decreto e come queste modifiche influenzeranno proprietari, tecnici e amministrazioni.

Condono Edilizio e Accertamento di Conformità: Capire le Differenze

Prima di entrare nel vivo delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa, è essenziale comprendere le differenze tra due termini fondamentali nel campo dell’edilizia: condono edilizio e accertamento di conformità. Sebbene entrambi abbiano come obiettivo la sanatoria di opere realizzate abusivamente, i loro approcci e applicazioni sono distinti.

Cos’è il Condono Edilizio?

Il condono edilizio è una misura legislativa straordinaria che permette di sanare opere edilizie realizzate senza le necessarie autorizzazioni o in difformità rispetto a quanto prescritto dalla legge. Questo strumento ha lo scopo di regolarizzare situazioni di abuso edilizio attraverso il pagamento di una sanzione e l’adeguamento delle opere alle normative vigenti. In Italia, il condono edilizio è stato introdotto in tre momenti storici distinti, ciascuno regolamentato da leggi specifiche che hanno definito le condizioni e le modalità di applicazione.

Il Primo Condono Edilizio (Legge 28 febbraio 1985, n. 47)

La Legge 28 febbraio 1985, n. 47, rappresenta il primo condono edilizio nella storia italiana. Conosciuta come “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie”, questa legge ha segnato un punto di svolta nella gestione degli abusi edilizi. Pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 53 del 2 marzo 1985, la legge ha introdotto per la prima volta la possibilità di sanare le costruzioni abusive a determinate condizioni.

Il condono del 1985 è stato fondamentale per molti cittadini che, spesso per ignoranza delle normative o per necessità impellenti, avevano realizzato opere senza le necessarie autorizzazioni. Tuttavia, ha anche sollevato critiche riguardo l’incoraggiamento implicito all’abuso edilizio, creando un precedente che avrebbe avuto ripercussioni negli anni successivi.

Il Secondo Condono Edilizio (Legge 23 dicembre 1994, n. 724)

A distanza di quasi un decennio, la Legge 23 dicembre 1994, n. 724, ha introdotto il secondo condono edilizio. Questa legge, parte di un più ampio pacchetto di misure per la razionalizzazione della finanza pubblica, è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 174 alla Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 1994.

Il secondo condono ha esteso le possibilità di sanatoria per le opere abusive, includendo una gamma più ampia di irregolarità edilizie. Come il primo, anche questo condono ha suscitato dibattiti accesi. Da un lato, ha offerto una via di uscita legale a molte situazioni irregolari, dall’altro ha continuato a sollevare preoccupazioni riguardo l’atteggiamento permissivo verso le infrazioni edilizie.

Il Terzo Condono Edilizio (Legge 24 novembre 2003, n. 326)

L’ultimo condono edilizio, previsto dalla Legge 24 novembre 2003, n. 326, ha segnato una nuova fase nella gestione degli abusi edilizi. Questa legge, nota come “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici”, è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 274 del 25 novembre 2003.

Il terzo condono ha permesso di sanare ulteriori opere abusive, rispondendo a nuove esigenze e contingenze del settore edilizio. Nonostante l’intento di regolarizzare il maggior numero possibile di situazioni irregolari, il condono del 2003 ha anch’esso sollevato critiche simili ai precedenti, riguardo l’impatto sulla legalità e sul rispetto delle normative urbanistiche.

Pro e Contro dei Condoni Edilizi

I condoni edilizi, nel corso della loro storia, hanno avuto effetti contrastanti. Tra i principali vantaggi:

1. Regolarizzazione delle Opere: Hanno permesso a molti cittadini di mettere in regola le proprie abitazioni e strutture, risolvendo situazioni di abuso prolungato.
2. Entrate per lo Stato: Attraverso il pagamento delle sanzioni, i condoni hanno generato entrate significative per le casse dello Stato.
3. Chiarezza Normativa: Hanno contribuito a chiarire e risolvere situazioni di incertezza giuridica riguardo le opere abusive.

Tuttavia, i condoni hanno anche presentato numerosi svantaggi:

1. Incentivo all’Abuso: Hanno implicitamente incoraggiato la realizzazione di opere abusive, nella speranza di futuri condoni.
2. Complessità Amministrativa: Hanno creato carichi burocratici e amministrativi considerevoli, con un elevato numero di pratiche da gestire.
3. Iniquità: Hanno sollevato questioni di equità, poiché chi ha rispettato le norme si è trovato svantaggiato rispetto a chi ha abusato delle regole.

Cos’è l’Accertamento di Conformità?

L’accertamento di conformità è uno strumento fondamentale per la regolarizzazione delle opere edilizie abusive, inserito all’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. n. 380/2001). A differenza del condono edilizio, che è una misura straordinaria e temporanea, l’accertamento di conformità è una procedura permanente e continua, che permette di sanare le irregolarità edilizie in modo strutturato e sistematico.

La Doppia Conformità Urbanistica ed Edilizia

Uno dei principi cardine dell’accertamento di conformità è la cosiddetta doppia conformità urbanistica ed edilizia. Per ottenere la sanatoria di un’opera abusiva attraverso questa procedura, è necessario che l’opera sia conforme sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Questo requisito garantisce che le opere non solo rispettino le regole attuali, ma che fossero anche in linea con le normative del passato.

Procedura di Accertamento di Conformità

La procedura di accertamento di conformità segue passaggi specifici, volti a garantire la regolarità e la legittimità delle opere edilizie:

1. Presentazione della Domanda: Il proprietario dell’opera abusiva deve presentare una domanda di accertamento di conformità presso il Comune di competenza. Questa domanda deve includere tutti i documenti necessari a dimostrare la doppia conformità dell’opera.
2. Valutazione Tecnica: Un tecnico abilitato esamina la documentazione presentata e verifica che l’opera sia conforme sia alle normative vigenti al momento della realizzazione che a quelle attuali. Questa valutazione tecnica è fondamentale per l’approvazione della sanatoria.
3. Rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria: Se la valutazione tecnica conferma la doppia conformità, il Comune rilascia il permesso di costruire in sanatoria, che regolarizza l’opera abusiva. Questo documento attesta che l’opera è conforme alle normative e può essere considerata legittima a tutti gli effetti.

Vantaggi dell’Accertamento di Conformità

L’accertamento di conformità offre diversi vantaggi rispetto al condono edilizio:

• Continuità e Stabilità: Essendo una procedura permanente, l’accertamento di conformità non dipende da finestre temporali specifiche come il condono edilizio. Questo offre una maggiore stabilità e prevedibilità per i proprietari di immobili.
• Trasparenza e Regolarità: La necessità di dimostrare la doppia conformità assicura che solo le opere effettivamente conformi alle normative possono essere sanate. Questo favorisce la trasparenza e la regolarità nel settore edilizio.
• Riduzione della Burocrazia: L’accertamento di conformità riduce la necessità di ricorrere a misure straordinarie come il condono, semplificando le procedure di regolarizzazione e riducendo la burocrazia.

Limitazioni e Criticità

Nonostante i suoi vantaggi, l’accertamento di conformità presenta alcune limitazioni e criticità:

• Requisito della Doppia Conformità: La necessità di rispettare sia le normative vigenti al momento della realizzazione che quelle attuali può rendere difficile la sanatoria di opere molto vecchie o costruite in contesti normativi particolarmente complessi.
• Tempi di Valutazione: La valutazione tecnica può richiedere tempo, soprattutto in presenza di opere complesse o situazioni di dubbia conformità. Questo può allungare i tempi necessari per ottenere la sanatoria.

Abuso Edilizio dopo il Decreto Salva Casa

Con l’introduzione del Decreto Salva Casa, il panorama dell’abuso edilizio in Italia cambia radicalmente. Non si tratta di un semplice condono, ma di una riforma che modifica alla base il concetto stesso di abuso edilizio. Vediamo come.

Modifiche all’Art. 34-bis del Testo Unico Edilizia

Il Decreto Salva Casa interviene sull’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), ampliando le tolleranze costruttive-esecutive entro cui non si viola alcuna normativa edilizia. Questo significa che molti interventi che prima venivano considerati abusi edilizi ora sono accettati come tolleranze esecutive, eliminando così la necessità di sanatorie per queste irregolarità minori.

Dettagli delle Nuove Tolleranze

Le nuove tolleranze introdotte dal Decreto Salva Casa si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Le principali misure sono:

• Superficie utile superiore a 500 mq: tolleranza del 2% rispetto alle misure previste dal titolo abilitativo.
• Superficie tra 300 e 500 mq: tolleranza del 3%.
• Superficie tra 100 e 300 mq: tolleranza del 4%.
• Superficie inferiore a 100 mq: tolleranza del 5%.

Queste percentuali riguardano la superficie assentita con il titolo edilizio originale e includono parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.

Tipi di Interventi Considerati Tolleranze Esecutive

Le tolleranze esecutive includono:

• Minore dimensionamento dell’edificio: Se un edificio è stato realizzato con dimensioni leggermente inferiori rispetto a quelle previste dal progetto, non è considerato un abuso.
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: Elementi decorativi o di design non strutturali non realizzati non costituiscono una violazione.
• Irregolarità esecutive di muri esterni e interni: Differenze minori nell’ubicazione di muri non sono più considerate abusi.
• Difforme ubicazione delle aperture interne: Variazioni nella posizione di finestre e porte all’interno dell’edificio sono accettate.
• Difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria: Errori minori nelle opere di manutenzione ordinaria non richiedono più sanatoria.
• Errori progettuali corretti in cantiere: Correzioni fatte durante la costruzione non sono considerate abusi, purché siano entro i limiti delle tolleranze.
• Errori materiali di rappresentazione progettuale: Differenze tra il progetto e la realizzazione finale, se di lieve entità, non costituiscono violazioni.

Implicazioni per le Zone Sismiche

Per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il Decreto prevede che un tecnico abilitato attesti il rispetto delle prescrizioni della sezione I del capo IV della parte II del Testo Unico Edilizia. Questo serve a garantire che le tolleranze esecutive non compromettano la sicurezza strutturale dell’edificio.

Protezione dei Diritti dei Terzi

Un altro aspetto cruciale è che le nuove tolleranze non devono comportare limitazioni dei diritti dei terzi. Un tecnico abilitato deve verificare e attestare che le modifiche e le tolleranze non impattano negativamente sui diritti di altri proprietari o sul pubblico interesse. Se esistono limitazioni, il tecnico deve provvedere a risolverle, presentando eventualmente i relativi titoli abilitativi.

Procedura per l’Attestazione delle Tolleranze

Le tolleranze realizzate entro il 24 maggio 2024 devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per confermare lo stato legittimo degli immobili. Questa dichiarazione deve essere allegata alla documentazione relativa a nuove istanze, comunicazioni, segnalazioni edilizie, e atti di trasferimento o costituzione di diritti reali.

Vantaggi del Decreto Salva Casa

L’introduzione delle nuove tolleranze offre numerosi vantaggi:

1. Riduzione della Burocrazia: Con meno necessità di sanatorie per irregolarità minori, si riduce il carico burocratico per proprietari e amministrazioni.
2. Maggiore Chiarezza Normativa: Definendo chiaramente quali irregolarità sono tollerate, si evitano ambiguità e controversie.
3. Semplificazione delle Procedure Edilizie: Le procedure per ottenere il permesso di costruire diventano più semplici e rapide.
4. Risparmio di Tempo e Denaro: Proprietari e professionisti risparmiano tempo e risorse, riducendo i costi legati alla gestione delle sanatorie.

Il Decreto Salva Casa rappresenta un punto di svolta per il settore edilizio italiano, ridisegnando le regole del gioco e semplificando la gestione degli abusi edilizi. Con l’ampliamento delle tolleranze costruttive e l’eliminazione della necessità di sanatorie per molte irregolarità minori, il decreto offre una maggiore chiarezza normativa e riduce significativamente la burocrazia. Questi cambiamenti non solo facilitano il lavoro dei professionisti del settore, ma garantiscono anche una maggiore sicurezza e conformità nelle costruzioni, proteggendo al contempo i diritti dei terzi.

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